免租期怎么谈：从装修周期反推谈判节奏

写字楼租赁谈判里，免租期往往比单价更容易松动。业主愿意给，是因为免租期不影响合同总价的名义数字；承租方容易谈崩，是因为把免租期当成了纯粹的「优惠」，而没有和自己的装修计划对上。

先算三段工期

• 报备段：装修图纸审核与消防报备，通常 7–15 天，取决于图纸修改次数。
• 施工段：300 平方米以内简装约 20–30 天，800 平方米以上或涉及隔断改造约 40–55 天。
• 进场段：家具、弱电、绿植与开荒保洁，5–10 天。

三段相加，小面积大约 35–45 天，中大面积 55–75 天。免租期谈到这个区间的中位数，基本能覆盖实际占用却未产生营收的时间。

三个容易忽略的细节

第一，免租期从交房日算还是从合同起始日算，必须写清。第二，免租期内物业费是否照收，行业惯例是照收，但可以谈首月减半。第三，免租期与租金递增的起算点是否同步，若不同步，第二年的实际涨幅会高于名义涨幅。

谈不下来时换什么

如果业主在免租期上不让步，可以把条件换成「装修期免物业费」「首年车位月保赠送」「续租优先权与涨幅上限」。这三项对业主的现金流压力小，对承租方的实际价值不低。以 500 平方米为例，一个月物业费约 1.45 万元，三个月就是 4.35 万元，与一个月免租的金额接近。