租赁指南

签约前必须核对的八项

写字楼租赁的风险多数不在价格，而在权属与交付条件。以下八项在签约前逐条核对，能挡掉大部分后续纠纷。

• 产权证明与出租授权：出租方是产权人还是代理人，代理需出示授权委托书与产权复印件。
• 房屋用途：合同写明办公，与产权证记载一致，否则影响注册与消防验收。
• 面积口径：以产权面积还是实测面积计租，误差范围与调整方式写进合同。
• 交付标准：清水、简装、精装带家具的边界，附交付清单与照片。
• 物业费：单价、包含项与不包含项，加班空调与套内电费的计费方式。
• 免租期：起止日期、是否免物业费、与装修验收时间的衔接。
• 押金与付款：押付方式、退还时限、扣除条件。
• 退租与恢复：恢复原状的范围、折价方式、转租与续租优先权。

费用构成与比价方法

比价时把租金、物业费、免租期折算成首年总支出，再除以面积与月数，得到实际单方成本。举例：报价 145 元/㎡·月、免租 1 个月、物业费 29 元的房源，首年实际单方成本约为（145×11 + 29×12）/12，约 162 元/㎡·月。

把两套房的这个数字放在一起比，比只看单价更接近真实支出。若一套单价低但免租期短、物业费高，实际成本可能反而更高。

谈判的三个杠杆

租金、免租期、配套（车位与物业费）是三个可以分开谈的杠杆。业主在单价上通常有底线，但在免租期与配套上弹性更大。谈判时先谈总成本，再拆到具体条款，避免在单价上僵持。

长租三年以上可争取递增上限与续租优先权；短租 12 个月可争取免物业费与家具续租。两者对业主的现金流影响不同，接受度也不同。

装修报备与验收

涉及隔断、消防、空调与强弱电改动的装修必须报备：提交平面图、天花图、机电点位图与消防改动说明，审核 5 至 7 个工作日；施工时段以夜间与周末为主；完工后申请消防验收，通过后方可正式办公。

退租交接

退租前 30 天书面通知，按合同约定恢复原状或折价补偿；完成水电结算、钥匙与门禁卡交回、家具清单核对。押金在验收后 15 个工作日内退还，欠费与损坏赔偿从中扣除。